De ROAD Act verbiedt institutionele investeerders om eengezinswoningen te bezitten om huizen betaalbaarder te maken. Dergelijke investeerders bezitten slechts een klein percentage en verlagen huren terwijl ze de bouw stimuleren. Overheidsregels en barrières voor constructie zijn het echte probleem achter hoge woningprijzen.
De 21st Century ROAD to Housing Act werd vorige maand wet op de manier waarop slechte ideeën dat vaak doen: stilletjes, en met een naam die klinkt als het tegenovergestelde van wat het doet. Op zijn best is het grotendeels onschadelijk, en in het slechtste geval zal het de frustrerende woningmarkt van Amerika nog erger maken.
Een bepaling springt eruit als bijzonder schadelijk: Sectie 1001, hooghartig getiteld “Homes Are for People, Not Corporations.” Grote bedrijven, zo luidt het argument, kopen huizen op, en dat is de reden waarom huur- en huizenprijzen zo hoog zijn. De sectie herhaalt het executive order van president Trump van eerder dit jaar dat institutionele investeerders verbiedt om eengezinswoningen te bezitten, een tactiek waar Democratische senatoren Bernie Sanders en Elizabeth Warren zelfs eerder om hebben gevraagd. Hoewel de uitzonderingen en definities van “institutionele investeerder” en “eengezinswoning” in de ROAD Act enige omwegen toestaan, verergert de aardige oplossing het disfunctionele woningmarkt van Amerika eigenlijk.
Het verbod op institutionele investeerders is even misleidend als het bipartisaan is. Dergelijke investeerders bezitten een minuscuul percentage van de totale voorraad eengezinswoningen. Zelfs in de metrogebieden waar ze het meest geconcentreerd zijn, haalt hun aandeel in het totale eigendom de dubbele cijfers niet eens. Hen de schuld geven van hoge woningkosten is, om het vriendelijk te zeggen, een stap te ver.
Maar zelfs als grote bedrijven een groot deel van de eengezinswoningen bezaten, zouden ze nog steeds niet de schuldige zijn achter de hoge kosten van wonen omdat huizen voor mensen en bedrijven zijn. Institutionele investeerders kopen geen huizen om ze leeg te laten staan. Ze kopen ze zodat ze ze kunnen verhuren — dat is het hele punt van de onderneming — wat resulteert in geen netto verlies aan woningen. Men zou net zo goed supermarkten kunnen verbieden omdat “voedsel voor mensen is, niet voor bedrijven.” Zoals ik eerder heb betoogd, zijn institutionele investeerders tussenpersonen en, net als alle tussenpersonen, verbeteren ze de efficiëntie en drukken ze de prijzen omlaag, niet omhoog. Twee recente studies bevestigen precies dat.
Bij het onderzoeken van het metrogebied van Atlanta, waar institutionele investeerders de grootste aanwezigheid hebben, vonden economen Felipe Barbieri en Gregory Dobbels dat deze investeerders de huren met 2,3% verlagen. Het is geen enorm bedrag, maar het is richtinggevend tegenovergesteld aan wat critici beweren.
Waarom gebeurt dit? De auteurs merken op dat omdat veel van deze huurwoningen op elkaar lijken en dicht bij elkaar gelegen zijn, grote investeerders huizen efficiënter verhuren dan kleine verhuurders. Onderhoudskosten zijn veel lager wanneer reparaties vergelijkbare apparatuur in hetzelfde gebied betreffen.
Tegelijkertijd is de markt voor eengezinswoningverhuur nog steeds concurrerend. Zelfs een aanzienlijke aanwezigheid van Wall Street-investeerders moet concurreren met elkaar, evenals met middelgrote investeerders en particuliere verhuurders, om nog maar te zwijgen van duplexen, townhomes en appartementen. Al die concurrentie betekent dat veel van de besparingen wordt doorgegeven aan huurders.
Maar dat is niet de enige reden waarom grote investeerders de huurprijzen verlagen. Een studie van econoom Joshua Coven, die een vergelijkbare daling in huur vond, wees op een andere verklaring die vaak genegeerd wordt en pijnlijk duidelijk is: investering stimuleert de bouw.
Wanneer investeerders beginnen met het kopen van eengezinswoningen, worden deze huizen een klein beetje duurder. (Coven maakt duidelijk dat dit lang niet genoeg is om de stijgende woningprijzen te verklaren.) Ontwikkelaars reageren op deze hogere prijzen en bouwen meer huizen, wat resulteert in een veel kleinere stijging van de prijzen dan anders het geval zou zijn. En het aanbodseffect is enorm: voor elke vier huizen die institutionele investeerders kopen, voegen bouwers nog een huis toe.
Het is de moeite waard om op te merken dat Covéns studie ook het metrogebied van Atlanta beslaat, dat een van de minst restrictieve bestemmingsplannen van het land heeft en dus het meest reageert op veranderingen in de woningvraag. Zelfs een kleine prijsstijging genereert veel bouw. Dat is waarom, ondanks de bevolkingstoename van Atlanta en met inkomens vergelijkbaar met die van de gemiddelde Amerikaan, de woningkosten ongeveer de helft zijn van die in de rest van het land.
Atlanta laat markten werken. De resulterende betaalbaarheid is een grote reden waarom mensen daarheen willen verhuizen, en de resulterende groei is waarom het gebied zoveel Wall Street-investeringen heeft genoten.
Hoge woningprijzen komen voort uit overheidsbarrières voor de bouw, niet uit investeerders die huizen kopen. Bestemmingsplannen, milieubeperkingen, parkeervereisten, barrières voor historisch behoud en NIMBY-petities maken het allemaal zo moeilijk om te bouwen dat zelfs grote prijsstijgingen niet veel bouw stimuleren. Het eindresultaat is een verdubbeling van de woningkosten.
Dat is waarom er vrijwel geen institutionele investeerders zijn in de dure metrogebieden van San Francisco, New York en Los Angeles. Mensen vluchten voor de hoge woningprijzen van deze door regelgeving verstikte steden. Investeerders, altijd een vooruitziende groep, zien die afnemende bevolkingen en blijven weg.
Het trage herstel van Los Angeles na de Eaton Fire van vorig jaar illustreert hoe belastend deze barrières kunnen zijn: 18 maanden na de ramp is slechts 1% van de 13.000 vernietigde huizen herbouwd. Vertraging is tot op zekere hoogte onvermijdelijk — de brand liet enige grond giftig achter — maar tijdrovende en dure regelgeving houdt duizenden percelen onnodig leeg en hun eigenaren zonder thuis. Het “versnelde” goedkeuringsproces dat de stad creëerde om herstel te stimuleren, geldt alleen voor huiseigenaren die precies willen herbouwen wat er was. Elke nieuwe bouw die de voetafdruk, grootte of het gebruik wijzigt, moet tarieven en goedkeuringsvertragingen doorstaan. Deze problemen worden vele malen erger als de eigenaar durft om meer eenheden aan het perceel toe te voegen, wat precies het soort dichtere bouw is dat de onderbediende stad het hardst nodig heeft.
De City of Angels had de ramp kunnen behandelen als een kans om haar woningbeleid opnieuw uit te vinden en de vele regels die de bouw blokkeren te schrappen. Deregulering zou veel nodigde investeringen hebben aangetrokken en een boom hebben ontketend die zijn verwoeste buurten zou hebben omgevormd tot voorbeelden van betaalbare woningen voor de rest van het land. Het had markten kunnen laten werken. Maar de stad koos in plaats daarvan voor het vertrouwde slakkengangetje van overregulering, en duizenden blijven een jaar en een half na het verlies van hun huizen ontheemd.
De overheid, niet investeerders, is het kernprobleem van de woningprijzen. In plaats van de barrières voor de bouw aan te pakken, vinden politici het gemakkelijker om Wall Street de schuld te geven. Amerika heeft miljoenen woningen tekort, en zondebokken zoeken bouwt er niet één. We hebben meer woninginvesteringen nodig, niet minder.
Originele auteur: David Youngberg | Bron: FEE
298.735 SRY